購入相談

不動産投資とは利益を得ることを目的に不動産に資金を投下することです。年金対策や節税効果だけを目的としている方もおられますが、投資とはあくまでも利益を得ることであって目的を間違ってしまえば、大きな損失を負ってしまう可能性があります。

~不動産投資を理解する~
1.不動産投資とはインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(不動産売却益)と二つの収益を得ることが可能な投資方法です。 インカムゲインとは毎月の家賃収入による利益を言い、キャピタルゲインとは不動産を売却した際の売却益を言います。近年、インカムゲインによる家賃収入が投資方法の主流となっていますが、しっかりとした出口(キャピタルゲイン)を考えておかなければ、これもまた大きな損失を負ってしまう可能性があります。

2.不動産投資における利回りとは簡単に説明しますと、その不動産に投資した資金に対して、どの程度返ってくるかの割合を表す事を言います。
■表面利回り(グロス利回り)
年間の家賃収入 ÷ 不動産購入価格 = 表面利回り(%)
■実質利回り(ネット利回り)
(年間の家賃収入 - 管理費や税金等の総経費) ÷ (不動産購入価格 + ※登記費用等の諸経費) = 実質利回り(%)
※不動産購入価格に含まれている場合もございます。
管理費や税金等の総経費) ÷ (不動産購入価格 + ※登記費用等の諸経費) = 実質利回り(%)
※不動産購入価格に含まれている場合もございます。
■想定利回り(表面利回りor 実質利回り)
不動産の総収入 ÷ 不動産の利回り = 不動産価格
利回りにも表面利回り(グロス利回り)・実質利回り(ネット利回り)・想定利回りがあり、よく目にする広告等の物件情報には表面利回りが多く利用されています。物件選びの際には利回りが一つ重要な判断基準となりますので、少なくとも表面利回りを把握し、できれば実質利回りを踏まえ、より正確な収益を判断基準としていただきたいと思います。利回りが良いからといって、その投資が成功するとは限りません。利回りが高い物件はリスクも高い傾向にあるので、検討されている物件の地域性を考え、リスク(空室・家賃下落・流動性など)を理解した上で利回りを見ることが重要となります。

3.まとめとして不動産投資の知識を身に着けることは一つの武器となります。しかしながら知識や利回りばかりに気を取られてしまうと、投資を始める時期を逸してしまう事も十分考えられます。かといって勧誘の連絡があったり、セミナーに参加した際に物件を勧められ、衝動的に購入してしまっても失敗してしまう可能性もあるかと思います。不動産投資を始めるにあたり、不動産に関して知識や調査は必要不可欠です。よつばでは不動産投資に精通したカウンセラーが知識や経験を活かし、今までに寄せられた相談事例などを含め、第三者的視点から皆様にアドバイスやサポートをさせていただきます。

運用相談

まず不動産投資について「年金対策や節税効果」だけを目的としいる方ではなく「条件のいいマンションやアパートを購入すれば大丈夫」「条件のいい物件を安く購入し、高く売却できれば儲かることができる」と考えている方も多いかと思います。不動産投資は株などの金融商品と違い、人との接点があり、それに伴い管理・運用業務を行わなければいけません。また、不動産は流動性が悪く現金化するのは大変です。条件がいいからといって始められた方のなかには管理・運用に悩まされ、物件を手放そうとする方もいますが、結局のところ損切り(取得価格より売却価格が下回ってしまう)をしてしまう方も少なくありません。

~管理・運用について~
皆様も多くの場合、物件を購入した時点で、管理・運用を販売会社や系列の会社に委託していると思います。管理・運用業務としては入居者募集・家賃集金・トラブル対応・退去者の対応・建物の維持管理などを一貫してオーナーに変り行っていただけます。管理会社や保証会社によって内容も様々ですが、ご自身がどのような管理・運用体制にするかによって、任せるパートナーも変わり、そこから生まれる収益にも大きな影響が出てきます。

1.家賃保証(サブリース契約)
投資マンションの場合、家賃保証契約(サブリース契約)をされている方も多いかと思います。不動産投資の最大のリスクとなる空室は保証会社が一括で借り上げているので、確実に家賃が入ってきますし、その他管理・運用もオーナーに変り行っていただけますので、メリットが多いように思われますが、デメリットもあり、その中身をしっかり理解しておかなければなりません。実際の入居者の方からいただいている賃料のおよそ85~90%の保証額となりますので、一割ほどの手数料が掛かります。多くの場合、契約も二年更新となっており、その都度、賃料の見直し(減額されることが多い)があります。
例えば新築物件の場合、入居者も決まりやすいこともあり、近隣相場の5~10%増しで家賃を設定していることもあります。新築は人気で「プレミアム感」があり、それでも入居者は決まりやすいが、入居者が入れ替われば新築ではなくなるため、家賃は相場に合せて下落します。以後、改定のたびに賃料が約5%ずつ下がっていくことが多く、近くに同条件のような物件が新たに建ったりすると、競合が多くなり、下落率は高くなることもあります。家賃保証は空室時の家賃は保証するが、家賃の額は保証されません。それと家賃保証の契約は途中で解約することが難しく、大変な手間と労力、時間がかかることを覚えておいてください。

2.その他管理委託など
空室時の家賃は保証されませんが、管理・運用業務を一貫して行っていただく管理委託で運用されている方も多いかと思います。殆どの方は本業があって忙しく、管理・運用は業者に任せるというなかで、販売会社や系列会社に任せたとしても、そこがどういう会社かを知らずに契約してしまうと、これからの運用に影響が出ないとも限りません。会社によって入居者募集が得意だが賃借人との家賃集金(家賃滞納等)やトラブル対応(退去時の敷金精算等)があまり得意ではなく、度々、賃借人との間でトラブルがあり入居退去を繰り返してしまうようであれば、オーナーの方での負担はかなりのものとなってしまいます。逆に入居者募集があまり得意ではなければ、単純に空室リスクが高くなってしまいます。管理・運用業務をしっかりと任せることができる条件としても会社が安定しており経験実績や信用があること・空室リスクを避けるため、その地域に精通していること・入居者募集に強いことなどを重視して最適な会社を選んでいただきたいと思います。

3.まとめ
近年、敷金・礼金ゼロなど、初期費用を抑えた物件が増えており、以前よりも回転率が高くなっています。ワンルームマンションに限っては半数以上の人が4年以内に引っ越すと言われています。家賃保証がなく空室が出てしまえば基本的に1~3ヶ月ほど家賃が入ってこないことも考えられます。頻繁に入居者が変わったり、管理状態が悪かったりすると賃料も下がりやすくなるでしょう。管理・運用を任せられる会社でなければ、収入は減り、出費は増え、物件を手放そうとしても、元々、流動性が悪いものなので売りづらく、管理・運用がうまくいっていない物件は、なかなか高く売ることも難しくなってしまいます。購入前であれば、事前に検討している物件の詳細や周辺環境を調べ、その物件を任せることができる会社をリストアップしておくのも一つです。販売会社等から勧められた管理・保証会社と契約後に何かトラブルが発生してから変えようとしても、なかなか解約が難しく、手間や時間だけ掛かってしまいます。なかには会社が倒産してしまうケースもありますので、しっかりとリサーチをし、ご自身が安心して任せることができる会社を選んでいただければと思います。現在、ご契約中の会社に一つでもご不安などがありましたら一度ご相談ください。

売却相談

売主が自ら買主を探すのは困難かと思われます。一般的には不動産会社に売却を依頼することとなります。

?売却の方法?
不動産の売却方法は「仲介」と「買取り」の二種類となります。しかし売却方法は全く異なっています。

★仲介とは不動産会社が購入者を探します。
不動産会社に物件の売却を依頼し、不動産会社が広告や不動産流通ネットワークを利用して購入者を探します。成約時には国土交通省の規定内の仲介手数料が発生します。
▼購入者
不動産会社や投資家など
▼広告宣伝
必要
▼仲介手数料
必要
▼売却時期
購入者が見つかり次第
(目処:2ヶ月~6ヶ月程度)
※購入者が見つからない場合もあります。

★買取とは不動産会社が購入者となります。
不動産会社が直接、不動産の買取を行います。購入者を探す手間が省ける分、早期に売却が可能となります。直接売買なので仲介手数料は発生しません。
▼購入者
不動産会社
▼広告宣伝
不要
▼仲介手数料
不要
▼売却時期
即時可能
(目処:2週間~1ヶ月程度)

?売却方法を選ぶ?
売却をお考えの方はまず、何を重視するかによって方法は変わってきます。
1 時間を掛けてでも高く売却したい
2 金銭面の負担を少なくしたい
3 できるだけ早く売却したい
4 手間を掛けずに売却したい
5 売却を身内や周囲に知られたくない
6 法的整理も考えており、どうにか売却したい
7 ローンが残っているが売却したい
※収益還元法や取引事例比較法を基に算出した価格よりローン残高が上回っている又は下回っている

?不動産評価額について?
不動産は自動車や生活用品と違い評価額を算出するのが難しい物でもあります。そのため、一般的な不動産の評価方法として原価法・収益還元法・取引事例比較法がございます。

原価法とは
対象の不動産をもう一度新しく作り直すのに必要な費用(再調達原価)を建物の経年劣化や設備等の老朽化、建物の耐用年数等(減価修正)を考慮し、差し引いて現在の価値を求める方法です。
再調達原価 - 減価修正 = 積算価格

収益還元法とは
対象の不動産から得られる収益から還元利回りで割り、その不動産の収益価格を算出する方法です。
>年間収益 ÷ (還元利回り×100) = 収益価格

取引事例比較法とは
対象の不動産と条件が近い物件の取引事例等と比較して算出する方法です。

?まとめ?
その他、個々の資産状況や経済状況によっては、法的整理をしなければならない状況の方もおられます。よつばでは、ご相談者様のニーズや状況等を加味したうえで、ご相談者様に合った売却方法を一緒に考え、ご提案いたします。ご相談は無料となっておりますので、どうぞお気軽にご利用ください。

不動産投資相談のよつば